經濟日報社論／加速REITs改革 讓全民共享收益

立法院新會期開議，金管會再度將《證券投資信託及顧問法》修正草案列為唯一優先法案，力推開放不動產投資信託基金（REITs）採基金架構發行。這項改革自2018年倡議，歷經行政研議與跨屆重送，2024年5月通過財委會初審，至今仍待完成三讀。從倡議至今已歷時八年，改革腳步確實有必要加快。

基金架構REITs不只是資產管理業的新商機，更是普惠金融的最後一哩路。台灣家庭財富高度集中於不動產，但優質收益型資產門檻極高，一棟商辦大樓、一座物流中心或資料中心動輒數十億元，往往只有大型企業與機構法人買得起。REITs將這些資產證券化，讓民眾以小額資金分享租金與營運收益，不必背負房貸，也能分散單一標的風險。

日本經驗值得借鏡。J-REIT自2001年上市，至今年初已有58檔，總市值逾17兆日圓。以人數計，個人占投資人逾九成；以金額計，則由金融機構與外資撐起主要部位。日本對符合條件的收益分配給予稅前扣除，再搭配NISA免稅，帶動市場成長。2026年春季J-REIT平均殖利率約4.8%，背後是專業管理、稅負中立與投資誘因兼備的制度設計。另一個常被忽略的關鍵，是開發商先自行持有並整備資產，待營運穩定後再注入旗下REITs，形成源源不絕的資產管線。

反觀台灣，過往REITs均採信託架構，目前僅剩六檔掛牌，規模與交易活絡度遠不及日本。癥結在制度限制專業管理：信託業擔任發行主體，不動產營運仰賴委外，權責分離，資產增值也難以透過處分回饋投資人。基金架構則由具不動產專業的事業直接管理，可主動調整資產組合。據業界調查，已有11家投信表達發行意願，五年內規模可望突破千億元。

基金架構REITs更是引導壽險資金回流本土的關鍵工具。壽險業海外投資逾20兆元，匯率風險與資產負債管理壓力始終揮之不去。新台幣計價的國內資產沒有避險成本，名目收益率即使略低於海外債券，扣除避險成本後的實際報酬未必遜色，對資本韌性更有實質幫助。壽險業直接投資單一公共建設，常受限於評估冗長、流動性不足與退場困難；若將已穩定營運的公共建設轉化為可交易的REITs，便能降低門檻，增加新台幣長期投資標的。

有人會問，既然已有《促參法》，何必再推REITs？其實兩者互補。公共建設各階段風險不同：興建期的工程與需求風險，應由政府與開發商承擔；營運爬坡期適合交給專業投資機構；現金流穩定後，再透過REITs轉由壽險資金與全民長期持有。促參法解決建設與營運，REITs解決成熟資產的再融資與退場。有了REITs承接，政府與開發商回收的資金又能投入新建設，形成資本循環。

對快速轉型中的城市而言，這項改革尤其重要。資料中心、物流園區、醫療與長照設施，以及收益穩定的再生能源與公共建設，都可能成為證券化的標的。在地居民能以小額投資分享地方發展成果，城市也能在不增加財政負擔的前提下，加速建設步伐。

當然，立法不能輕忽投資人保護。草案已禁止投資住宅，降低炒房疑慮，但更須防範企業集團將高價或劣質資產轉售給基金。主管機關應強化關係人交易、獨立鑑價、出租率、負債比率與收益揭露等規範，避免普惠金融淪為普惠風險。公共建設證券化更須公開透明，讓社會看清政府取得的對價與資金去向，杜絕圖利財團的疑慮。

稅制同樣是成敗關鍵。台灣若讓資產移轉、基金收益與投資人所得面臨重複課稅，再好的制度也難吸引發行。財政部應及早確立稅負中立原則，並與國發會、交通部等部會同步盤點案源。

立法院本會期應儘速完成三讀，行政部門也須同步備妥稅制、估價治理、資訊揭露與案源等配套。真正的普惠金融，是讓一般受薪家庭也能以合理門檻，分享過去只有大型資本才能參與的優質資產收益，這正是基金架構REITs最值得推動的價值。